摘 要：随着我国社会的不断发展，我国房地产行业也取得了长足发展，但是在房地产项目建筑设计管理方面也存在一些不足。建筑设计是一个复杂的综合系统，无论是前期策划阶段，建筑方案阶段，还是建筑技术深化阶段，施工图阶段，始终贯穿着经济技术合理性的理念。由于有些房地产项目，重营销轻设计，对设计各环节重视不够，对设计技术管理认识欠缺，制约了房地产产品设计附加值的进一步提高，也间接影响到项目的投资效益。本文谈论房地产建筑设计管理的概念，从设计进度和设计质量控制等方面对房地产项目建筑设计管理进行了系统分析与阐述。完善管理制度，通过动态过程的控制，实现产品专业设计价值。

　　关键词：房地产项目,建筑设计,技术合理性,质量控制,完善管理

　　引言：房地产行业作为国民经济的重要行业，涉及了国家政策、项目投资、市场营销、产品规划、物业经营及物业管理等多个专业。但归根结底，房地产还是属于产品范畴(即房地产商提供满足市场需求的产品)，面临着激烈的市场竞争，为此，房地产行业需要加强自身的市场竞争力，其核心竞争力在产品，而产品优劣其关键在“设计管理”，下面就房地产项目建筑设计管理进行阐述与分析。

　　1、房地产项目建筑设计管理的概念

　　设计管理简单来说就是设计管理者的工作内容。在房地产方面的设计管理，要针对设计效果，兼顾项目进度管理、资源管理以及质量管理的管理工作。房地产项目建筑设计管理需要在前期项目的策划基础上，明确具体项目的内容。房地产项目建筑设计管理贯穿于项目开发建设的所有阶段与过程，设计管理的任务由产品的市场定位、设计进度规划、规划与单体方案、扩初图与施工图设计、设计图纸的优化与审查、施工过程中设计的管理控制等构成。要完成房地产项目的投资、进度、质量的目标控制，需要通过建筑设计管理，把各个层次的资源整合起来，协调管理一切与设计相关的活动，找到最佳解决问题办法，使房地产企业可以完成更高质量的产品。

　　2、生态环境与建筑概念设计

　　2.1与自然环境共生

　　保护全球生态系统，保持建筑周边环境生态系统的平衡。充分利用阳光、太阳能;充分利用风能;有效地使用水资源;利用其他无害自然资源。保护自然，利用自然。

　　建筑设计对应的方法：考虑周围环境如热、光、水、视线、风、阴影的影响;绿化布置与周边绿化体系形成系统化网络化关系;利用外窗自然采光;建筑物留有适当的可开口位置，以充分利用自然通风;充分考虑绿化配置，软化人工建筑环境;引用水池、喷水等设施降低环境温度，调节小气候;利用太阳能、风力发电;充分利用并收集雨水;利用河水、海水。

　　3、房地产项目建筑设计进度控制方面

　　3.1设计进度控制的意义

　　房地产设计进度管理，是房地产设计管理的主要内容。房地产项目设计进度完成后，才能够对项目的施工等内容进行管理。如果设计进度无法获得有效的控制，则无法设计出科学的设计图纸，施工单位也无法根据计划进行施工。要想科学的缩短项目施工周期，就需要设计单位进行合理的进度设计。此外，设计进度控制是对施工材料、设备控制的基础，在进度设计过程中要考虑到材料采购周期的长短、防止施工材料、设备供不上等因素，这些因素是阻碍房地产项目的总进度的主要影响因素。

　　3.2影响进度控制的因素

　　设计单位水平的高低是影响房地产项目的进度控制的主要因素。房地产项目的开发商一般都想请设计水平高的单位来对房地产项目进行规划。开发商可以通过公司内部部门推荐的设计单位，进行实地考察选择、公平打分，找出适合自己项目的设计师。此外，设计意图不明显、设计审批时间不充分、不同施工专业之间的协调设计、施工材料进行更换等因素也会对项目进程控制造成影响。

　　3.3完善设计进度控制的方法

　　首先设计者需要根据房地产项目总进度确定出进度控制目标，可以参考的内容有：房地产类似项目的设计时间、房地产可以使用的技术标准。通过明确各个设计阶段的进度控制内容，可以形成一个良好的设计控制体系。在前期准备阶段，通过对原始资料的整理收集，确定出房地产项目设计的条件，选择设计单位以及签订相应的设计合同，对房地产项目产品进行市场定位。初步设计时期可以进行编制设计任务书，制定出相应的设计标准，对设计理念进行交底、汇报等。施工图的设计需要在初步设计的基础上再进行详细的设计。要对施工图进行详细的预算编制，制作出施工材料、设备的订货标准。要想确保工程项目可以顺利实施，还要根据专业划分出进度控制目标。例如建筑设计进度控制的目标、园林工程设计进度控制的目标、小市政工程设计进度控制的目标，智能化设计进度控制的目标、大市政项目设计进度控制的目标等。房地产开发商要选择技术水平高的设计单位进行下一步的进度控制。如果在项目设计阶段没有选择合适的设计单位，会使工作交接变的繁琐，使房地产开发商很被动。开发商前期设计思想的经常变动也会造成设计方案的反复修改，不能很快的进入实质性的设计过程。

　　4、促进生态建筑的经济技术合理性

　　人们在衡量一种新思想或技术的合理性时往往重视其短期效益是否明显高于传统思想或技术的效益，如果其短期效益不被看好，纵使它有更好的长期效益，也很难为人们所接受，这可能成为在可持续发展原则基础上推广生态建筑的一道门槛。在经济方面，生态建筑是需要更多前期费用而利益目标速度又相对较为缓慢的一类项目。更主要的是，用于生态设施方面投资所带来的回报最终并不是一定能够装进开发商的口袋，而更多为使用者和社会所分享，并且若干年后，才能体现出节约能源的价值大于生态建设投资的价值，这可能使决策者与开发商望而却步。要彻底解决这一问题，就应当在可持续发展原则基础上建立一套新的价值观和行为规范。例如，使采用节能设备与材料、无公害材料及各种节约资源的措施成为设计中的必须，并通过政府在立法、税收等方面的政策调整，加强生态建筑在经济上的可行性，从而促进生态建筑的推广。

　　5、房地产项目建筑设计质量控制方面

　　5.1建筑设计质量控制的意义及途径

　　房地产工程项目的合理设计可以保障工程项目的建设质量，预期的投资回报以及项目工程的经济效益。通过以下四点进行房地产项目的设计质量控制。一是制定好项目工程总规划体系，项目设计人员要注重设计质量和功能。对于设计质量控制方案要做到严格审查，必须懂技术、有实际经验的专业人员进行审核。通过可行的目标规划，让项目工程设计人员既注重了工程项目的设计质量和功能，也考虑到了设计对工程总费用的影响。二是进行经济分析，合理设计好工程投资。三是实行竞争制度，在设计上实行招标和监理，优化设计的方案，达到项目工程的要求。四是对于审核预算提出改进意见，概算和施工预算内容要求正确无误，不能遗留相关内容。通过加强设计时的工程概算和预算审核，保障设计时概算和施工预算可以科学、准确的完成。

　　5.2设计好施工图纸，选择合适的施工材料

　　首先要保证设计单位设计图纸的深度，还要成立评审小组，对设计图纸进行评审，搞清楚设计图纸的意图和房地产项目的要求。例如审查总图上的地形、地面标高是否正确、管线与建筑物是否符合规范标准。加大设计图纸的会审工作，使施工单位可以了解房地产项目的设计意图，找出技术难题所在，制定出解决方法。图纸会审完成后，需要开发商督促监理完成会审问题清单，然后做出相应的调整，防止出现设计不合理造成经济损失。在开工前，还要对设计图纸进行交底工作，防止设计环节交代不清，项目施工人员不能很好的理解而造成施工延误问题。加大技术管理力度和质量监督力度，施工时发现的设计图纸问题由设计单位及时有效地进行解决，不能因为图纸和现场操作不符而影响到项目的施工建设，避免出现不必要的损失。注重施工质量控制，施工需要的原材料和机器设备，由具有资格的单位进行质量检验，防止用在施工项目上的原材料不过关。机器设备和原材料还要在使用中保管好，使原材料和机器设备在使用时有一个良好的质量保证。

　　6、结语

　　建筑在设计管理时要注重其对房地产企业的影响，对建筑工程进行有效的设计管理可以为施工企业带来较好的经济效益和社会效益。加强对建筑工程设计的管理，从进度控制方面，先制定出总目标体系，然后做好前期工作，选择合适的设计单位，从质量控制方面，要加强图纸的审查，做好施工材料的选择。生态建筑在我国的发展有相当广阔的前景，这对于一个人口众多、人均资源占有量相对较低的国家，是具有现实意义的。这样一来，可以使房地产项目各个部门进行相互协调，也使房地产企业充分认识到设计管理的重要性，促进房地产企业的持续发展。