房地产行业的典型特点之一是资金密集，对于行业企业来说，融资是经营管理领域的一个重点和难点。随着房地产行业增速的持续放缓，行业企业融资难度以及风险不断增大。在此背景下，对于房地产企业融资模式创新进行全面探讨具有十分重要的意义。本文对于当前房地产企业主要融资模式进行了简单介绍，围绕房地产企业融资模式方面存在的典型性问题，提出了具体的解决策略。

　　关键词:房地产企业;融资模式;风险;问题;创新

　　一、引言

　　经过多年的高速发展，目前房地产行业已经步入了新的发展阶段，随着行业供求形势的逐步转变，行业的景气指数不断下降，这给行业企业的经营发展带来了巨大的压力。房地产是资金密集型行业，融资毫无疑问是房地产企业生存发展的生命线，在行业发展不景气的背景下，房地产企业的融资成本及难度不断攀升，如何进一步创新融资模式，成为房地产企业经营中不能够回避的课题。

　　二、房地产企业融资模式介绍

　　(一)银行贷款

　　银行贷款是目前房地产企业最为主要的融资模式，从规模来看，房地产行业银行贷款金额高达4万多亿人民币，从比例来看，绝大部分行业企业银行贷款占到了企业融资金额的60%以上。房地产企业融资金额比较大，而银行资金实力较强，能够较好地满足房地产企业的巨额融资需求。房地产企业银行贷款模式主要分为抵押贷款以及信用贷款两大类别，前者一般以房地产企业开发项目的权益作为抵押物，后者则不需要抵押。

　　(二)发行债券发行债券是指企业按照法定程序，向投资者发行债券进行融资的行为，目前债券融资是房地产企业的重要融资方式之一。从统计数据显示，仅仅在2019年上半年，房企境内外债券类融资总额就高达4000多亿元，其中海外债呈现出快速增加的势头。我国房地产企业债券融资的好处在于资金成本较低、还款期限较长，房地产企业可以利用债券融资更加灵活地开展投资，缺点在于债券发行手续复杂，对于房地产企业各方面的要求比较严格，只有上市房企、规模较大的房企才能发行债券，对于中小型房企来说，债券发行的门槛太高，很难通过这一模式进行筹资。

　　(三)股权融资

　　按照资金来源划分，股权融资可以分为外源增资和内源增资。外源增资即通过引入新股东，增大公司资本实力，实现公司的发展战略和行业资源的整合。内源增资是通过原有股东增资，使股东的股权比例保持不变或者发生一定的改变，增加企业的资本金。股权融资可以是通过公开市场发售，也可以是企业自行寻找特定的投资人，前者主要是对于上市房地产企业而言。对于房地产企业来说，股权融资的好处在于不需要承担还本付息成本，财务压力比较小。

　　三、房地产企业融资模式方面存在的问题

　　目前房地产企业融资模式方面存在的问题比较多，其中比较主要的问题包括以下几个方面。

　　(一)融资方式比较单一

　　对于房地产企业来说，目前单一的融资方式很难满足企业发展的资金需求。从我国房地产企业的融资情况来看，虽然随着时代的发展，房地产企业融资方式不断创新，但是对于大部分的房地产企业来说，真正能够利用的融资模式有限，目前银行贷款依然是最主要的融资模式，债券融资门槛比较高，融资额度也比较有限;上市融资对于很多房地产企业来说更是可望而不可即。融资方式单一给房地产企业融资带来的负面影响很大，不仅仅容易导致融资风险过于集中，也容易导致融资需求难以得到较好的满足，影响企业业务发展。

　　(二)融资风险失控

　　目前房地产企业融资风险失控的问题越来越突出，导致这种情况出现的原因主要有以下两个方面:一方面，房地产企业融资难度越来越大，房地产企业无法顺利融资，企业资金缺口巨大，导致了企业出现现金流危机，项目建设因为资金短缺无法推进，成为企业经营失败的导火索;另一方面，房地产企业融资成本不断攀升，最近几年，银行贷款利率以及债券利率都呈现出不断攀升的趋势，给企业带来了巨大的还款付息压力，很多企业因为承受不了较高的融资成本而陷入了经营困境之中。

　　(三)融资模式创新环境不佳

　　当前房地产企业融资模式创新的环境并不是很好，在国家提出“房住不炒”，加大对于房地产行业调控力度，稳定房价的大背景下，房地产企业外部生存环境并不理想，这也导致了房地产企业融资模式创新受到了很大的限制。另外，我国资本市场、债券市场、货币市场等还不够完善，这对于房地产企业融资模式的创新也是一个不利影响。

　　四、房地产企业融资模式创新策略

　　房地产企业在融资模式的创新过程中需要考虑的因素很多，本文在对于相关研究文献进行梳理分析的基础之上，提出以下几个方面的创新策略。

　　(一)拓展融资方式

　　房地产企业需要积极拓展融资模式，除了传统的房地产开发贷款、股权并购贷款、民间借贷等模式之外，还需要积极尝试CMBS、REITS、ABS、境外债券融资、信托融资等模式，从而实现融资方式的多元化，有效分散融资风险。举例而言，CMBS是指房地产企业与债权银行合作，将房地产企业的抵押贷款证券化，从而获得融资。REITS是指房地产信托融资，这种融资方式是指信托机构向公众进行定向融资，把融资所获得的资金提供给房地产企业使用。

　　(二)做好融资风险控制

　　房地产企业需要构建完善的融资风险管控体系，对于融资风险进行及时的识别、评估，针对不同的风险采用不同的应对策略，从而有效控制企业的融资风险。房地产企业融资风险的管控过程中，需要对于融资成本进行重点分析，以保证企业财务成本能够控制在可以承受的范围之内。还需要对于还款期限进行合理安排，避免出现还款期限过于集中的情况，保证企业资金链的稳定性。

　　(三)优化房地产企业融资模式创新环境

　　房地产行业是我国的支柱产业，更是很多地方政府财政收入的主要来源，在坚持房地产调控原则不动摇的情况下，也需要尽可能地给房地产企业融资模式创新提供良好的外部环境。我国要以金融体制改革、普惠金融体系建设为重要的切入点，实现我国金融市场的更加完善，让房地产企业能够在融资方式层面有更多的创新空间以及选择余地，从而保证企业的融资顺畅。

　　(四)做好自身债务结构分析

　　债务结构分析是房地产企业在创新与选择融资方式的过程中必须做好的工作，每一个房地产企业的债务结构都不尽相同，这就意味着没有一个能够普遍使用的融资模式，房地产企业融资模式的创新一定要与自身的债务结构相契合。如果房地产企业资产负债率居高不下，在加快存量物业去化，提升公司盈利能力的同时，需要积极尝试股权融资，降低负债水平。考虑到房地产项目开发周期一般为2～3年，还需要特别关注长期债务与短期债务结构分析，做好负债结构与资产结构相匹配，避免因债务结构不合理形成还款压力。

　　五、结语

　　对于房地产企业来说，融资工作非常重要，企业管理者需要根据经营发展的需要，灵活进行融资模式的创新与选择，从而满足企业发展所需资金，控制好企业融资成本以及风险，给企业的健康发展提供良好的保障。

　　参考文献:

　　[1]晁素香.房地产企业融资模式的管理创新[J].中国乡镇企业会计，2019(12).

　　[2]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[J].财会学习，2019(33).

　　[3]朱铎军.我国房地产公司融资模式创新研究[J].经贸实践，2018(16).

　　作者：李军