摘 要：随着我国经济的快速发展，旅游房地产逐渐成为新的投资热点。本文利用层次分析法，以石家庄为例选取5类22个评价因子建立旅游房地产开发决策评价模型，对旅游房地产开发决策进行定量分析与定性评价，以为旅游房地产开发决策提供科学依据，促进旅游房地产业的健康可持续发展。

　　关键词：旅游房地产,层次分析法,开发决策,石家庄

　　一、问题的提出

　　旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的“分时度假”，于20世纪90年代在我国兴起[1]。石家庄旅游房地产业，在规模上，自2008年实施“三年大变样”政策以来实现了高速发展，主要营业收入及完成投资金额均有大幅增长;在空间上呈集聚性，分布于西部生态旅游带及滨河景观休闲带。为避免盲目投资、破坏环境等问题，亟待提出旅游房地产开发决策依据，保证旅游房地产发展的经济、社会、环境效益。当前，我国旅游房地产的开发决策研究，大多通过宏观政策、产业发展前景、旅游消费需求等因素分析、评判[2]，难以进行准确的定量分析。本文利用层次分析法(AHP,Analytic Hierarchy Process)，构建旅游房地产开发决策评价模型，为旅游房地产开发决策提供科学依据。

　　二、旅游房地产AHP决策分析

　　1.选取评价因子

　　选取石家庄以太平河、植物园、温塘河等旅游资源为依托的20个旅游房地产项目(在建项目8项)为实证对象，如图1，确定影响旅游房地产开发的22个因子，构建旅游房地产开发决策体系，分为三个递阶层次结构：决策层(A)、准则层(B)、影响因子层(C)，从而构成旅游房地产开发决策的层次结构模型[3](见表1)。

　　表1 旅游房地产开发决策评价模型层次结构

　　Tab.1 Hierarchical structure of appraisal model for tourism real estate decision-making

　　旅游房地产开发决策A

　　区位条件B1资源环境B2社会经济B3旅游业发展B4企业状况B5

　　土地用途C1基础设施C2地理区位C3配套设施C4资源特异程度C5资源丰度C6环境质量C7灾害防预C8政策扶持C9物价水平C10可支配收入C11市场需求C12旅游收入C13客源市场C14旅游容量C15旅游设施C16旅游区划C17投资收益C18产品类型C19企业资质C20竞争优势C21发展前景C22

　　2.构造判断矩阵，并确定评价因子权重

　　评价过程中，首先确定各因子的相对重要性，并对一些评价因子进行评分，确定其权重，将定性因子定量化。依据专家意见，运用YAAHP V6.0软件构造判断矩阵，确定准则层B、影响因子层C各因素的权重，最后进行一致性检验，计算得出旅游房地产开发决策各因素的权重值及排序，见表2。

　　表2 旅游房地产开发决策评价因子与权重

　　Tab.2 Appraisal factors and weight for tourism real estate decision-making

　　目标层指标层权重因子层权重总权重排序

　　旅游房地产开发决策A区位条件B10.238土地用途C10.0630.01516

　　基础设施C20.3130.0745

　　地理区位C30.4370.1043

　　配套设施C40.1870.04510

　　资源环境B20.143资源特异程度C50.3890.0568

　　资源丰度C60.3890.0568

　　环境质量C70.1670.02412

　　灾害防预C80.0550.00821

　　社会经济B30.048政策扶持C90.0830.00422

　　物价水平C100.250.01219

　　可支配收入C110.4170.02013

　　市场需求C120.250.01219

　　旅游业发展B40.333旅游收入C130.2940.0984

　　客源市场C140.4120.1371

　　旅游容量C150.0590.0213

　　旅游设施C160.1760.0597

　　旅游区划C170.0590.02013

　　企业状况B50.238投资收益C180.4730.1132

　　产品类型C190.2630.0636

　　企业资质C200.0530.01317

　　竞争优势C210.1580.03811

　　发展前景C220.0530.01317

　　3.旅游房地产开发决策评价因子分析

　　在旅游房地产开发决策评价因子的总权重值中，排名前9位的评价因子分别是客源市场、投资收益、地理区位、旅游收入、基础设施、产品类型、旅游设施、资源特异程度和资源丰度，他们的权重值都大于0.050，和为0.759，对旅游房地产开发能够产生决定性的影响。其他13个评价因子能对旅游房地产开发产生一定的影响，但不具有决定性。因此，开发企业一般会选择在旅游业发展成熟、基础设施优越的地理区位选址及开发旅游房地产项目。

　　三、旅游房地产开发决策综合评价

　　1.旅游房地产开发决策评价模型构建

　　影响旅游房地产开发决策的诸评价因子，只是从不同方面反映其对旅游房地产开发决策的影响。利用德尔菲和模糊数学100分制记分，构建旅游房地产开发决策评价模型，对开发决策进行综合评价。旅游房地产开发决策评价模型为：

　　其中， 为旅游房地产开发决策的综合评价值， 为第i个评价因子的权重值， 为第i个评价因子的评价值， =22。

　　依据旅游房地产开发决策的综合评价值，将旅游房地产开发的可行程度分为非常可行、可行、暂不可行、不可行四个等级，见表3，得到对旅游房地产开发决策进行定量分析和定性评价，为旅游房地产开发提供针对性的对策。

　　2.旅游房地产开发决策评价模型应用

　　本文选取了石家庄河心岛、西山一号等6个旅游房地产在建项目，利用旅游房地产开发决策模型对其开发决策进行评价。

　　以上石家庄旅游房地产项目中，非常适宜开发的项目有2处，分别是河心岛、御温泉度假小镇，因具有良好的客源市场、投资收益、地理区位及旅游收入等分值较高;处于可开发等级的西山一号、恒大金碧天下、美达西山御园位于西部山前生态旅游带，群山环绕，植被丰富，交通便利，是打造山水城市的重要组成部分，资源条件、区位优势明显，但由于受基础设施及配套设施等条件限制，应谨慎决策，忌高速、大规模开发;而江南鸿郡项目因区位条件、旅游业发展等处于劣势，不宜开发。

　　四、结束语

　　本文针对旅游房地产开发决策问题，依据外部环境及开发企业状况两类影响因素，选取区位条件、资源环境、社会经济、旅游业发展、企业状况等5个评价指标和22个评价因子，利用层次分析法构建旅游房地产开发决策评价模型，并确定各个评价因子的权重值，得出客源市场、投资收益、地理区位、旅游收入、基础设施等9个评价因子能够对旅游房地产开发决策产生较大的影响。同时依据评价模型的综合评价值将旅游房地产开发决策分为非常适宜、适宜、暂不适宜和不适宜四类，对旅游房地产开发决策进行定量分析与定性评价，为旅游房地产开发决策提供科学依据，促进旅游业及房地产的融合及互动，实现旅游资源保护及社会经济可持续发展目的。

　　参考文献:

　　[1]曹绘嶷.海南发展旅游房地产的可行性和必要性[J].海南大学学报,2002 (9):90-95.

　　[2]余艳琴,赵峰.我国旅游房地产发展的可行性和制约因素分析[J].旅游学刊,2003 (5):74-77.

　　[3]徐建华.现代地理学中的数学方法.北京:高等教育出版社[M],2002:224-230、320-324.